情報発信アンテナ（第２回）
「次世代駐車場ビジネスの展望」
　　　三菱地所株式会社ＤＸ推進部　　　別府　高志
※DXはデジタルトランスフォーメーション（Digital　Transformation）の
略称で、デジタル技術を活用したビジネスモデルの変革を目指す概念。

　テクノロジーの進展に伴うデジタル化の波は様々な業界に訪れておりますが、特に自動車業界においては100年に一度の大変革期が到来したと叫ばれており、業界を取り巻く環境は大きく変化を始めております。こうした自動車を含むモビリティ領域での変化が「街」、特に交通の結節点たる「駐車場」の在り方にどのような影響を与え、どのようなビジネスチャンスが生まれる「可能性」があるのか、調査研究をしている中で見えてきた事象についてこの場で一部ご紹介させていただきます。

１．はじめに「自動車業界に訪れた変化」
１－１．ＣＡＳＥ
　2016年のパリ・モーターショーで、独ダイムラーのツェッチェＣＥＯ（当時）が同社の今後の中長期戦略の柱として掲げた「ＣＡＳＥ」に代表されるように、この数年で自動車業界を取り巻く環境は大きく変化を始めました。「ＣＡＳＥ」はConnected（自動車のIoT化）、Autonomous（自動化）、Shared & Service（シェアド化やサービス化）、Electric（電動化）のそれぞれの頭文字を取った造語で、この4つのトレンドの組み合わせによって業界構造が変わるほどの変化が起きるとされています。それぞれ具体的には以下のような意味で使われています。

　Connected：IoTを活用することによって自動車がネットワークと繋がることで自動車間や自動車とインフラ間の相互連携が可能になり、車両がコミュニケーションの媒体として、ドライバーへ有益な情報をリアルタイムで提供することが可能になることを目指すトレンドです。

　Autonomous：自動車がドライバーに頼ることなく、自律して運行することを目指すトレンドです。自律運行はレベル0（運転者がすべての動的運転タスクを実行する）からレベル5（システムがすべての動的運転タスクおよび、作動継続が困難な場合への応答を実行）の6段階に分けて語られており、自動車専用道路を皮切りにしてレベル3（システムがすべての動的運転タスクを限定領域において実行、但しシステムが要請した際にはドライバーの介入が必要）の実現が足許の目標とされています。

　Shared  &  Service:ライドシェアやカーシェアをはじめ自動車の共有を進めようとする動きで「所有から利用へ」という言葉に代表されるように最も注目されていて動向変化も激しいのがこのトレンドです。

　Electric：自動運転と最も関連性が強く、必要要件と言われる自動車の電動化（EV化）を表すもので自動車業界各社が優先的に取り組んでいるトレンドです。

　これらのトレンドについては、普及の時期には相違があります。自動車のIoT化（Connected）やシェアリング（Shared　&　Service）については短中期から普及がはじまり、政府目標の2030年の自動運転の実装を契機に、自動運転の前提となるEV化（Electric）にも自動車メーカーが本格的に対応、現在施設型の駐車場を中心に徐々に整備が進んでいるEV充電設備の整備も本格化し、EVの普及に相まって低調な充電設備の稼働率も改善していくと想定されます。またこの様な変化を受けて、所有と利用の分離が進み、個人が自動車を保有するのではなく、法人や行政機関が保有する車両を個人が利用するという方向性に徐々にシフトしていくと言われています。

１－２．自動車産業のサービス産業化
　また、2018年1月の米ラスベガスで開催された世界最大級の国際家電見本市「CES」においてトヨタ自動車豊田章男社長の、自動車産業はクルマというハードを提供する会社から、「移動サービス」を提供する会社に変革していくといった趣旨の発言がありました。そこで発表されたパレット型モビリティ（e-palette）はまさに自動車というハードそのものに限らず、自動車を活用したサービスまで提供していこうというもので、時代の変化を感じる印象的なものでした。

　ただ、これらは車両こそ新しい形ではありますが、既にテクノロジーを活用し利用者との接点を密にしたり、運営の効率性を高める等の工夫をしたりすることで、小売（とくし丸）、飲食（Mellow）、宿泊（Carstay）、等の機能を提供するスタートアップ企業が台頭しており、機能面についていえば未来の話ではありません。特にフードトラックによるケータリングを展開するMellow社は駐車場に当該車両を設置する取組みを実施しており、街の賑わい装置としての駐車場の活用は既に広がりを見せています。

１－３．ＭａａＳ
　CASEと同様に最近ではMaaS（Mobility　as　a　Serviceの略称）という言葉も目立ちますが、MaaSは自動車に限らずあらゆるモビリティを一つの移動サービスとして統合し、利用者それぞれが自由にアクセスし最適な経路を選択、予約し決済ができるようにする概念を意味しています。元々MaaSは北欧で渋滞や事故、CO2排出量の削減等を進め、より持続可能な社会を構築していくためにマイカー以外の新しい選択肢を提供すること（マイカーの削減）を企図して進められた仕組みであり、現在では似た文脈で語られていますが、その意味するところは異なります。MaaSについては、「これからの駐車場ビジネス（第10回）」の特集で解説頂いているので詳細はそちらをご参照ください。

２．モビリティ領域の変化による影響
２－１．シェアリングやオンデマンド化がもたらす影響
　自動車の文脈でのシェアリングには大きく、自家用車への乗車を共有する（≒乗合）ライドシェアリングと自家用車そのものを共有するカーシェアリングのトレンドがあります。特に前者のうち一般ドライバーによる自家用車を用いた営利目的でのタクシー事業は「ライドヘイリング」と言われ、UberやLift Grabなどがこれにあたります。自家用車ではなくタクシー事業者等の車両で乗合をするものは「乗合タクシー」、乗車前に事前に類似の移動をしたい人同士をマッチングし相乗り乗車させるものは「相乗りタクシー」と言われます。これらそれぞれについて、アプリ等を通じて利用者の需要に応じて配車できるようにするオンデマンド配車サービスは、世界各国で勃興しています。

　日本ではこうした新サービスに対応する法制度の修正・整備等が行われようとしていますが、サービスが先行して普及し始めている海外では既に弊害ともいえる事象が発生しその対策が行われつつあります。
　例えば、交通量の軽減につながると期待されていたライドシェアリング等の新サービスによって、公共交通機関を使っていた利用者がこれらに移行したことで、以前より交通量が増加し渋滞を引き起こしてしまうことが問題になっています。
　実際に2017年のTHE　DENVER　POSTによるとサンフランシスコでは平日のライドシェアリングサービスの利用回数がタクシー利用の12倍にあたる17万回超にも及び、乗降回数の増加が更なる都市部の渋滞に拍車をかけることが問題として挙げられます。また、Science　Advances社のサンフランシスコに関する調査研究においても、2010年から2016年にかけて交通渋滞は60%増加していると深刻な事態が報告されております。主な原因は、ライドシェアリングの乗車のためのスペースが十分に確保できていないことに起因したDouble　Parking（2車線で乗降が発生している状況）等が原因としてUber社とFehr＆Peers社によるレポート(2018年9月)で取り上げられています。このレポートではカーブサイド（路肩、車寄せ）で発生する課題を解決するための方策として、カーブサイドの用途の①再配置（Relocation）、②用途変更（Conversion）、③柔軟性（Flexibility）の3つの組み合わせが重要で、エリアの特徴に応じてその軽重に差があると述べています。

①　再配置　　既存の用途からは変えずに、駐停車しやすいようにスペースを再配置する
②　用途変更　既存の用途の割当てで有効に利用されていないスペースを別用途に割当て直す
③　柔軟性　　特定用途に限定せず、時間帯によって同じスペースであっても駐車用途を区分する

※詳細は「図4　路肩渋滞解消のための3方策」参照

　ただ、この解決策に関しては路肩の活用が可能なある程度幅員が広く、かつ交通量が限定的な場所に限られることから、幅員が他国と比べて狭いと言われる日本で同様の解決策が適用できるエリアは限定的で一定のハードルがあるのではないかと思われます。

２－２．自動車流通台数の減少に伴う駐車場の余剰化
　国土交通省が刊行している自動車駐車場年報（平成30年版）によると、附置義務の駐車施設の増加とともに、駐車場総台数も増加の傾向が引き続き続く一方で、既に自動車保有台数の増加傾向は落ち着き始めており、バークレイズ社のレポートによるとこれは今後2040年までに50%減少するという見方もあります。

　駐車場に関しては附置義務台数の見直しによっても既に駐車場内に余剰スペースが生じておりますが、将来、自動化やシェアリングの普及により中長期的に自動車の流通台数の絶対数が減少していく中で、附置義務により整備した駐車場は今後さらに余剰化してくると推察され、余剰スペースの利活用等は大きな論点です。
　ただ現状、多くの施設では附置義務駐車場部分は容積対象外となっているため、駐車場の余剰スペースを別用途に転用する際には容積率超過等の留意が必要かつ用途も限定されていますので、余剰スペースの有効活用にあたっては将来的には法令の改正等の要請が必要となるでしょう。

　人と自動車（他のモビリティも含む）が集まる交通の結節点であり、誤解を恐れずに申し上げると、デジタル化も進んでいない未だ伸びしろの大きい駐車場事業に対しては、モビリティ関連企業に限らず様々な業界の方々が注目をし始めているのを肌感覚でも感じております。

３．駐車場事業の進化の展望
　前述の状況を踏まえ、更には需要や特に自動車産業の変化の趨勢も捉えたうえで、駐車場の量的（最適な数、配置適正化）、質的（具備すべき機能）な観点から今後の駐車場に求められることの可能性についての考察を紹介いたします。

３－１．駐車場に求められる量的な観点
　前述の通り、自動車の保有台数が減少していく一方で駐車場台数が供給過多になることが想定される状況においては、供給量の適正化も重要な論点です。MaaSの進展によっても自動車が駐車する頻度も減少することが想定されます。その中で駐車需要を適切に把握、予測し、供給量をコントロールするためには、エリア一帯での駐車場の稼働率管理等を短時間駐車（荷捌き、乗降利用等）なのか否かといった用途も鑑みて行うことが前提になります。その上で、一部の駐車場の用途変更を検討していくことになります。
　また、駐車場の再配置に関しては、都市中心部での交通渋滞緩和や街並みを整えるためには、駐車場の集約やフリンジ化、地下ネットワーク化や附置義務緩和の提言等、様々な選択肢を検討する必要があります。既に、平成30年7月に施行された「都市再生駐車施設配置計画制度」の下、大都市都市部における駐車場の附置義務の適正化のために、一定の条件下で附置義務台数の適正化や、駐車場の配置の柔軟化が認められており、新規に施設型駐車場を供給する際には先々の状況をよく検討していく必要があります。
　またこれと併せて、来街者の回遊性の向上のためにも、駐車場の配置と併せて電動スクータやシェアサイクルの活用やその停車場をどう配置すれば良いのかを「街」全体で考えていかねばなりません。

　こうした動きは日本でも全国で様々な取組がされておりますが、米国最大の建築設計事務所のGensler社も新たなモビリティサービスの台頭による都心部の駐車場需要の減少を踏まえて、転用可能な駐車場の設計を始めており、実際に84.51°社やNetflix社はオフィスビル付帯の駐車場をオフィススペースに転用しています。また、Gensler社とReebok社は今後余剰化するガソリンスタンドをフィットネス施設や屋上ガーデン、小規模買い物施設に転用するイメージを発表しています。

　併せてGensler社は、転用しやすい設計についての見解をレポート「The State of Parking:Our Progression Towards Automation」（2018年）に纏めています。

３－２．駐車場に求められる質的な観点
　駐車場に求められる付加価値機能に関しては、これまでにも本機関誌「これからの駐車場ビジネス」の連載の中で「託児所」「宅配便の荷物受取」「洗車サービス」「倉庫利用」「駐車場におけるフリーマーケットの開催」「カーシェアリングスペース」「自動運転車用の車寄せ」「EV充電時の休憩施設としてのスペース」等数多くの用途が紹介されています。こうした用途を含め、今後余剰化してくる駐車スペースの有効な活用方法の検討は有益です。
　前述の「パレット型モビリティ（e-palette等）」が街を回遊したり、ライドシェアリングサービスがより普及したりすると、こうした車両がサービスを行ったり待機したりする場所等の確保が必要になりますが、前述のサンフランシスコの事例同様に、日本では特に路肩の活用は渋滞等の観点からも考えづらく、この点においても駐車場がその役割を担う可能性があると考えます。実例として、ライドシェアリングサービスの利用者の増加によって空港周辺の渋滞が深刻な問題になっていたボストンのローガン空港の例が挙げられます。同空港では1,000車室分の駐車スペースを転用して点在していた乗降拠点を一か所に集約、ライドシェア専用の乗降エリアの整備を進めています。この乗降エリアは乗客を降ろした車両がそのままロータリーで新たな乗客を乗せられるように設計されています。また、本サービスの利用に対して3.25ドルの利用料を課す運用をしており、駐車場の新たな付加価値機能実装の参考になる事例ではないでしょうか。

　ところで、都市計画の権威ドナルド・シャウプ氏は自動車の寿命のうち95%は停車時間であると著書の中で述べていますが、中長期的にはシェアリングや自動化によって自動車の稼働率が高まっていくこと（「働くクルマ化」）は想像に難くありません。自動車の稼働率が高まるということはすなわち車両のメンテナンス需要の増加、充電需要の増加に対する対応が必要になる等、インフラ面の要請も大きくなっていくと思料されます。これらの需要に対応する場所としても、今後駐車場が注目されていくと考えています。
　そこで、こうした「働くクルマ」に対応するインフラを担う駐車場が具備すべき機能として考え得るものを以下の通り紹介します。この考察の整理にあたっては航空機というモビリティが、高稼働率で出入りをする空港の駐機場でのオペレーションを参考にしています。

＜駐機場のオペレーションからみる駐車場が今後具備すべき機能＞
⑴運行管理機能
　駐車場の満空や混雑状況、周辺でのイベント等の情報発信機能や、稼働率や駐車場内の経路管理や誘導、需要予測に基づくプライシング等の管制機能
⑵メンテナンス
　自動車の稼働率の高まりによって頻度が増加すると思料される、消耗品の部品交換や故障修理などを行うための設備や機能
⑶車両内ケア
　車両の洗車や車内清掃、パレット型モビリティの具備する車内サービスコンテンツの在庫補充機能
⑷エネルギー補給
　自動車のエネルギー補給のための給油・充電スタンド、水素ステーションの設置
⑸物流
　自動車の車内への荷物の宅配機能、そのための要員配置

　この様に配車サービスの乗降場としての利用を含む通常の駐停車需要に加えて、駐車場の活用方法については様々な可能性があります。メンテナンスや車両内ケア、エネルギー補給に関しては、自動車そのものの進化やシェアリングの更なる普及が前提になり不確実性があります。しかしながら、駐車場からの情報発信や駐車場内の車両の管制等は既にある程度需要も想定され、現在のデジタル技術・通信技術をもってすれば十分対応可能で検討に値すると考えています。具体的には、商業施設の付帯駐車場に焦点を当てると、駐車場は買い物に来るお客様と施設を繋ぐ役割を担う結節点であることから、施設へは自動車の車番等に基づいた商圏情報（パーキングアナライザー）の提供、お客様へはデジタルサイネージでの施設の情報配信や専用アプリへのクーポン配信等が考えられ、いずれも容易に実装可能です。特に2020年には通信キャリア各社が、通信の高速化・大容量化を可能とする5Gをサービスイン予定で、自動車メーカーでもトヨタ自動車が全車種にデータ・コミュニケーション・モジュール（DCM）と呼ばれる車載通信機の搭載を予定しています。これらの変化は駐車場インフラと車両との直接的なコミュニケーションを可能にすること（Connected）から、駐車場に関連する情報やひいては周辺施設情報を自動車に直接配信することが可能になり、交通の結節点たる駐車場のサービスにデジタル・イノベーションを起こすことになるでしょう。

４．まとめ
　ここまでモビリティ領域での変化から読み解く次世代の駐車場が具備すべき機能の可能性について紹介してきました。ここで、紹介している変化そのものは前述の通りあくまで中長期的なトレンドであり不確実性があります。しかしながら、2020年以降、5Gサービスをベースとする派生技術の革新が予見できる中、駐車場のデジタル・IoT化は必須の要件であり、足許で取り組むべきことであると考えています。

　日本自動車研究所（JARI）が2018年11月に実証実験を行った自動バレーパーキング車両は、2024年頃に登場、内閣府SIPによる「官民ITS構想ロードマップ2019」では自動運転車両は2030年頃登場と言われており、これらに対しては駐車場側からの空き車室情報の配信や事前予約対応、メンテナンスや充電設備の有無等についての情報配信は勿論のこと、チケットレスやキャッシュレス対応及び駐車場内空き車室誘導のデジタル化は必須要件になります。こうしたことに対応できない駐車場は中長期的には「選ばれない駐車場」になってしまうことが想定され、技術環境の進化による時代の変化を見据えて徐々にインフラ整備を始める時期に来ているのだと考えています。
　今後は、街全体でリアルタイムで駐車状況や車両位置の把握等が出来るようになることで「どこに自動車を停めさせて、どこに停めさせないようにするのか」を検討し、それを実行することが重要になると思います。単体で駐車場事業をみるのではなく、公共交通機関や他のモビリティサービス等を活用しながら不動産やエリア全体価値を高める視点が必要です。そのためにも駐車場から取得できるデータに限らず、様々なデータを取得・駆使して、「ヒト、モノ、場所、モビリティが、データで連携されている街」を実現し、より快適で便利な体験を提供できる街づくりを目指していくべきであると考えています。

 

　最後に本稿を執筆するにあたって多大なご協力を頂いた、駐車場綜合研究所の荻田研究開発部長をはじめ、モビリティの第一人者として多方面でご活躍されているMaaS　Tech　Japanの日高CEOにはこの場を借りて御礼申し上げます。

以上

 

　 本稿をまとめるにあたり参考として活用した資料を下記に記載します。内容を省略した部分も多々ありますので、適宜オリジナルをご参照いただければ幸いです。
参考資料
e-palette
　https://global.toyota/jp/newsroom/corporate/20508200.html

ライドシェア関連企業リスト
　https://ride.guru/content/resources/rideshares-worldwide

THE DENVERPOST記事
　https://www.denverpost.com/2018/02/25/uber-lyft-congest-cities/

Science Advances社調査
　https://advances.sciencemag.org/content/5/5/eaau2670

SAN FRANCISCO CURB STUDY
　https://issuu.com/fehrandpeers/docs/sf_curb_study_2018-10-19_issuu

平成30年度版　自動車駐車場年報
　http://www.mlit.go.jp/toshi/toshi_gairo_fr_000041.html

Gensler社の駐車場転用事例
　https://www.fastcompany.com/90291136/these-futureproof-parking-garages-can-beeasily-turned-into-offices-or-housing
　https://www.gensler.com/research-insight/blog/the-gym-of-the-future-is-closer-than-youthink
　https://archinect.com/news/article/150117690/what-if-parking-garages-could-have-asecond-life-design-firms-like-ultrabarrio-and-gensler-bet-on-it

The State of Parking: Our Progression Towards Automation
　https://www.gensler.com/uploads/document/572/file/GenslerReseasrch_PARK%20REDUX_lores_2018.pdf

ローガン空港での事例紹介
　https://www.bostonglobe.com/lifestyle/travel/2019/10/16/curb-your-complaining-loganlyft-and-uber-drop-off-plan-will-not-ruin-your-life/aFBlZ1mazUvbIBT03EvXJN/story.html

官民ITS構想・ロードマップ2019
　https://www.kantei.go.jp/jp/singi/it2/kettei/pdf/20190607/siryou9.pdf